Okres rękojmi przy nieruchomości zakupionej od dewelopera

 

Okres rękojmi przy nieruchomości zakupionej od dewelopera

 

Pęknięcia na elewacji. Odchylenia budynku od pionu. Przeciekający komin… Kupując mieszkanie od dewelopera nierzadko zdarza się, że po pewnym czasie odkrywamy, iż nasza nieruchomość posiada pewne wady natury fizycznej bądź prawnej. Z tego powodu warto, aby każdy nabywca nieruchomości, będący jednocześnie stroną umowy deweloperskiej, znał instytucję rękojmi, która w przypadku ujawnienia się jakichkolwiek defektów budowy, przyznaje mu względem dewelopera szereg uprawnień, takich jak:

 

• prawo żądania usunięcia wady nieruchomości na koszt dewelopera,
• prawo obniżenia ceny,
• prawo wymiany nieruchomości na wolną od wad,
• prawo do odstąpienia od umowy.

 

Odpowiedzialność dewelopera, czyli czym jest rękojmia?

 

            Rękojmia to nic innego jak odpowiedzialność sprzedawcy (dewelopera)za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność ta oparta jest na zasadzie ryzyka i ma charakter absolutny. Oznacza to, iż w przypadku ujawnienia się jakichkolwiek usterek naszego budynku (oczywiście w zakreślonym przez ustawę przedziale czasowym), deweloper będzie ponosił odpowiedzialność z tego tytułu, i to niezależnie od swojej winy. Zasady rękojmi normuje szczegółowo regulacja zawarta wart. 556-576 Kodeksu cywilnego.

 

W niniejszym artykule zajmiemy się odpowiedzialnością dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

 

Kiedy mamy do czynienia z wadą fizyczną rzeczy?

 

            Katalog usterek, które mieszczą się w zakresie pojęcia wady fizycznej jest bardzo szeroki. Kryteria oceny nieprawidłowości pod kątem wady fizycznej zawiera definicja legalna wady fizycznej zawarta w Kodeksie cywilnym.

 

Zgodnie z przedmiotową regulacją, wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.Rzecz sprzedana jest z kolei niezgodna z umową, jeżeli:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Co więcej, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę (dewelopera) lub osobę trzecią, za którą sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy (dewelopera).

W przypadku umowy deweloperskiej nabywcą nieruchomości jest zawsze osoba fizyczna. W tym kontekście należy pochylić się nad rozwiązaniem ustawodawcy, który wskazuje, że jeżeli kupującym jest konsument, to na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

 

Okres rękojmi w przypadku wad fizycznych

 

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia przekazania lokalu właścicielowi, tj. od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.Do 24 grudnia 2014 r. termin ten wynosił 3 lata. Dla zachowania 5-letniego terminu wystarczające jest stwierdzenie wady przed jego upływem – nie ma obowiązku zawiadomienia dewelopera o istnieniu wady we wskazanym wyżej terminie.

 

W przypadku części wspólnych budynku (klatka schodowa, winda), okres ten liczony jest od dnia wydania pozwolenia na użytkowanie budynku.

 

Warto przy tym pamiętać, iż roszczenie o likwidację wady z tytułu rękojmi przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia tejże wady. Jest to również maksymalny termin, w którym należy zawiadomić dewelopera o wadzie.

 

Roszczenia z tytułu rękojmi

           

Z tytułu rękojmi nabywcy nieruchomości przysługują względem dewelopera następujące roszczenia:

 

• prawo żądania usunięcia wady nieruchomości na koszt dewelopera– deweloper obowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla właściciela;
• prawo obniżenia ceny– obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość nieruchomości z wadą pozostaje do wartości nieruchomości bez wady;
• prawo wymiany nieruchomości na wolną od wad,
• prawo do odstąpienia od umowy(w przypadku, gdy wada jest istotna bądź gdy deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczenia mu stosownego terminu, nie wywiązał się ze swoich obowiązków).

 

Rękojmia a nabycie nieruchomości z rynku wtórnego

 

            Stroną umowy deweloperskiej, obok dewelopera jest zawsze osoba fizyczna (konsument). Ustawodawca znacząco ogranicza tutaj możliwość wyłączenia lub ograniczenia odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Dlatego też, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi znajduje zastosowanie w praktycznie każdym przypadku.

            Odmiennie sytuacja ma się w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Osoby, które zakupiły używane mieszkanie od innej osoby prywatnej nie mogą być traktowane jako konsument. Dlatego też z tego powodu, że ograniczenie i wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie napotyka tu większych trudności, wskazane jest, aby osoby kupujące używane mieszkania dokładnie sprawdziły proponowany przez sprzedawcę wzorzec umowy. Może się jednak zdarzyć, że nieświadomie podpiszemy umowę zakupu używanej nieruchomości, która przewiduje ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. W takiej sytuacji powinniśmy pamiętać, iż takowe zastrzeżenie będzie bezskuteczne w przypadku podstępnego zatajenia wady.

 

Kiedy rękojmia nie znajduje zastosowania?

 

            Ku nieszczęściu nabywcy, nie jest tak, iż rękojmia ma charakter bezwzględny i nabywca może się na nią skutecznie powołać w każdej sytuacji. Ustawodawca przewiduje bowiem sytuacje, które wyłączają odpowiedzialność dewelopera. Idąc ich śladem, deweloper będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi:

• jeżeli nabywca mieszkania wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
• jeżeli nabywca został bezpośrednio poinformowany o wadzie przez dewelopera i mimo tego zgodził się na nabycie mieszkania,
• jeżeli wada powstała po wydaniu mieszkania, ale nie wynikła z przyczyny tkwiącej w takiej sprzedanej nieruchomości,
• jeżeli wada fizyczna mieszkania została stwierdzona po upływie 5-letniego terminu od dnia przekazania lokalu nabywcy.

 

Rękojmia a gwarancja

 

Należy zauważyć, iż w odróżnieniu od gwarancji,deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi niezależnie od postanowień zawartych w umowie. Możliwość skorzystania z rękojmi powstaje z mocy prawa i wynika wprost z Kodeksu cywilnego. W tym miejscu warto podkreślić, iż z tytułu rękojmi odpowiada zawsze deweloper. Tym samym, w świetle powszechnie obowiązującego prawa nie może on odesłać nabywcy nieruchomości do producenta czy podwykonawcy.

 

Gwarancja to dokument wystawiany z reguły przez producenta rzecz/produktu/lokalu czy budynku, w treści którego zapewnia on o braku wad, a także przyjmuje na siebie odpowiedzialność w sytuacji, gdy wady takie wystąpią. Korzystając z gwarancji należy pamiętać, że decydujące znaczenie ma tutaj oświadczenie gwaranta (często nazywane kartą gwarancyjną), które zawiera spisane zasady, w oparciu o które gwarant będzie postępował ze zgłoszonymi wadami. Dla przykładu, gwarant może zastrzec, że wszelkie wady będą podlegać naprawie, podczas gdy korzystniejszym rozwiązaniem dla konsumenta będzie wymiana (np. wadliwego okna).

 

Na koniec warto pamiętać, iż skorzystanie z rękojmi nie wyłącza możliwości skorzystania z gwarancji (i odwrotnie). Nabywca nieruchomości może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji, zaś wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.

 

Nadzór merytoryczny zapewnia Kancelaria GRYF - Radcy Prawni, tel. 501 30 33 66