Hipoteka Nieruchomości

HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI

Może zdarzyć się tak, że nieruchomość, która bardzo nam się spodobała, zawiera obciążenie wydziale czwartym księgi wieczystej polegające na wpisaniu hipoteki. Taki wpis powinien stanowić dla potencjalnego nabywcy ostrzeżenie, że zakup nieruchomości może wiązać się w przyszłości z roszczeniami osób trzecich.

Hipoteka jest prawem na nieruchomości, dzięki któremu wierzyciel hipoteczny, ujawniony w treści księgi wieczystej, może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia, czyli zapłaty określonej kwoty, poprzez egzekucję z nieruchomości. Co istotne, taki wierzyciel ma pierwszeństwo przed innymi osobami, które chciałyby wyegzekwować swoją należność.

Hipoteka może powstać na skutek wielu różnych zdarzeń, niezależnie od źródła świadczy jednak o tym, że właściciel nieruchomości ma jakieś zobowiązania. Z reguły należności z tytułu umowy kredytu, zawartej w celu nabycia tej nieruchomości. Zapoznając się z treścią księgi wieczystej można stwierdzić, kto jest tak zwanym wierzycielem hipotecznym, kiedy została wpisana hipoteka, a także jaka jest wysokość sumy hipotecznej, czyli do jakiej maksymalnie kwoty wierzyciel może uzyskać zaspokojenie z nieruchomości.

Zapoznając się ze stanem prawnym nieruchomości można też spotkać tak zwaną hipoteką przymusową, która może być efektem zabezpieczenia roszczenia przez wierzyciela, uzyskanego w wyniku wydania postanowienia właściwego sądu. Takie zabezpieczenie ma ograniczony czas swojego trwania i z reguły towarzyszy toczącemu się postępowaniu sądowemu. Po prawomocnym w zakończeniu takiego postępowania hipoteka przymusowa upada.

Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest tak ryzykowne, ponieważ wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń nie tylko od byłego właściciela, ale również od nabywcy nieruchomości, a nawet kolejnych właścicieli. Może się zatem zdarzyć tak, że kupujemy nieruchomość obciążoną hipoteką, a następnie wierzyciel kieruje do tej nieruchomości swoje roszczenia. Na skutek powyższego może dojść do sytuacji, w której komornik dokona egzekucji nieruchomości na zaspokojenie cudzego długu, z którym w zasadzie poza hipoteką nie mamy nic wspólnego.

Nabywając nieruchomość obciążona hipoteką powinniśmy zatem w pierwszej kolejności ustalić, jaki dług jest zabezpieczony w ten sposób i jaka jest wysokość wierzytelności. Po drugie, warto wystąpić do wierzyciela o wydanie zaświadczenia o sumie zadłużenia wraz z promesą (przyrzeczeniem) wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki w przypadku jego spłaty. W umowie sprzedaży nieruchomości powinno zostać w takiej sytuacji wskazane, że zapłata ceny nastąpi w pierwszej kolejności na rzecz wierzyciela hipotecznego, a następnie pozostała część będzie przypadać poprzedniemu właścicielowi.

Warto również pamiętać, że istnieje możliwość usunięcia wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Służy do tego powództwo przewidziane w artykule 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to jest o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Takie powództwo można wytoczyć do właściwego sądu, zaś jego podstawą musi być okoliczność, że dana hipoteka wskazanemu wierzycielowi nie przysługuje. Jest to kosztowny spór, jednakże w niektórych wypadkach jest jedynym możliwym sposobem na pozbycie się niechcianego wpisu.

Na koniec należy również dodać, że zdarzają się sytuacje, w których został złożony już wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, jednakże hipoteka nie została jeszcze ujawniona. W tym celu warto sprawdzać zupełny odpis księgi wieczystej, aktualny na moment zawierania umowy z poprzednim właścicielem. Jeżeli w dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej znajdzie się wzmianka o złożonym wniosku o dokonanie wpisu, warto wstrzymać się z nabyciem nieruchomości do czasu wyjaśnienia okoliczności zamieszczenia wzmianki.

Nadzór merytoryczny zapewnia Kancelaria GRYF - Radcy Prawni, tel. 501 30 33 66