Jak wycenić mieszkanie?

Najważniejszym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy sprzedaży mieszkania, jest jego prawidłowe wycenienie. Musisz wybrać absolutnie odpowiednią cenę na podstawie tego, ile warte jest Twoje mieszkanie, jeśli chcesz go sprzedać uczciwie i z zyskiem.

Dylemat cenowy – z czego wynika?

Nie chcesz zawyżać ceny domu, ponieważ w ten sposób możesz sprawić, że Twoja oferta straci swoją `świeżość` już po pierwszych dwóch lub trzech tygodniach jej udostępnienia bez zamknięcia sprzedaży. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, abyś później obniżył cenę, ale nie tędy droga.
Z drugiej strony być może mniej martwisz się o to, że wycenisz go zbyt nisko, ponieważ domy wycenione poniżej wartości rynkowej często otrzymają wiele ofert. Jednak to, o czym nie pamiętasz, albo być może nie wiesz, że wyceny poniżej zasadnej kwoty mogą wiązać się z pewnym efektem ubocznych, jakim jest wzrost ceny na rynku. Ceny dotyczą podaży i popytu. To nie może zostać zignorowane.

Na wstępie warto też wspomnieć o jeszcze jednej interesującej kwestii: nikt nie wycenia nieruchomości w ten sam sposób. Niektórzy agenci są znacznie bardziej wprawieni w ustalaniu sposobu wyceny domu niż inni, ale w każdym wypadku lepiej skorzystać z ich pomocy, zamiast samemu podejmować się tego zadania. Większość wykona za Ciebie lwią część pracy i przygotuje porównawczą analizę rynku. Są to podstawowe elementy procesu prawidłowej wyceny mieszkania.

Wycena mieszkania: od czego zacząć?

Pierwszym i najlepszym elementem, od którego warto zacząć wycenę mieszkania jest spojrzeć na porównywalne oferty podobnych nieruchomości. Mówiąc dokładniej: spójrz na każdy podobny dom, który był wystawiany na sprzedaż w tej samej okolicy co Twoja nieruchomość. Najbardziej przyda Ci się wiedza o tych nieruchomościach, które pojawiły się na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Wynika to z faktu, iż w istocie rzeczoznawcy nie korzystają z danych dotyczących ofert starszych niż te wspomniane trzy miesiące.

Lista mieszkań do porównania powinna być ograniczona do domów w promieniu 10 kilometrów, chyba że w okolicy jest tylko garstka nieruchomości, wtedy obszar ten może być odpowiednio większy.

Podczas tworzenia listy mieszkań do porównania zwróć uwagę na bariery fizyczne, takie jak:

• główne ulice,
• autostrady,
• linie kolejowe.

Chodzi o to, by w swoim zestawieniu nie porównywać nieruchomości z `drugiej strony ulicy`, bowiem nawet identyczne domy, lecz ulokowane `po drugiej stronie ulicy` mogą drastycznie różnić się ceną w niektórych dzielnicach. Postrzeganie nieruchomości w szerszym kontekście ma sens, gdyż pewne poszczególne aspekty, jak łatwość dojazdu do ważnego celu – mają duży wpływ na ostateczną wartość mieszkania . 

O czym jeszcze pamiętać porównując mieszkania do wyceny?

Porównaj podobne roczniki. Jedno osiedle może składać się z budynków wybudowanych w latach 50-tych XX wieku, a znajdować może się obok innej inwestycji budowlanej z lat 90-tych i ostateczne ceny za mieszkania w tych różnych kondygnacjach będą się różnić. Upewnij się, że porównujesz najbardziej podobne warianty mieszkań, jak tylko to możliwe.

Wycofane ogłoszenia mieszkań – dobre źródło informacji

Aby dokonać rozsądnej wyceny, warto też prześledzić historię wszystkich wygasłych ofert, aby ustalić, czy któreś z nich zostało wycofane z rynku i z jakiego powodu. 

Ponadto:

• poszukaj wzorców, dlaczego te mieszkania nie sprzedały się,
• zwróć uwagę na wspólne czynniki, które mogły na to wpłynąć.

Po analizie przyczyn, które często są bezpośrednio związane z ceną, jakiej właściciel oczekiwał za mieszkania - pomyśl o krokach, które możesz podjąć, aby Twoja nieruchomość nie stała się kolejną wygasłą ofertą bez finalizacji.

Ceny mieszkań a trendy rynkowe

To fakt: ceny mieszkań są w ścisłej zależności od tego, co aktualnie dzieje się na rynku. Po zebraniu wszystkich danych następnym krokiem jest ich analiza na podstawie warunków rynkowych. Dla celów porównania powiedzmy, że ostatnie trzy porównywalne nieruchomości mieszkalne sprzedane w Twojej okolicy poszły za 250 000 złotych.

Twoja cena sprzedaży powinna uwzględnić trochę miejsca na negocjacje dla kupującego, ale równocześnie będziesz chciał zaproponować kwotę, która jest wystarczająco blisko ostatniej porównywalnej sprzedaży, aby zachęcić kupującego do zwiedzania domu. W kontekście wyżej wymienionego przykładu być może będziesz musiał wycenić swój dom na 249 900 zł i zadowolić się 245 000 zł, aby sprzedać swoje mieszkanie właśnie na tym rynku.

Nadal masz wątpliwości co do ostatecznej wyceny?

Tak jak wspomniano na początku artykułu – nie bój się pójść po pomoc do profesjonalnych rzeczoznawców/agentów nieruchomości. Owszem, nikt tego nie zrobi za darmo, ale koniec końców zarówno Tobie, jak i temu specjaliście zależy najbardziej na tym, by zarobić – dlatego jak najlepsza cena finalna mieszkania jest w interesie i Twoim i agenta, który będzie Ci pomagał w jej ustaleniu. Dobrze jest więc zrobić samemu wstępne rozeznanie wedle wyżej wymienionych punktów, by ostatecznie skorzystać z pomocy kogoś, kto jest w temacie doświadczony.