[Dla inwestora] 5 sposobów, jak rozpoznać dobrą ofertę inwestycyjną

Według sondaży ponad 44% Polaków uznaje, że nieruchomości stanowią najbardziej zyskowną i bezpieczną inwestycję. Na drugiej pozycji w badaniu preferencji dotyczących wyboru różnych klas aktywów znajduje się złoto inwestycyjne (oraz inne metale szlachetne, takie jak: srebro, pallad i platyna). Nadwyżki kapitałowe lokowane są również na giełdzie, lokatach, w obligacjach, dziełach sztuki czy też diamentach. 

Merytorycznie warto więc odpowiedzieć sobie na pytania, jakie są różnice w preferencjach inwestorów w inwestycjach na rynku nieruchomości oraz jakie są możliwości zabezpieczenia majątku opartego w 100% na własności i przynoszącego regularny dochód bez zaangażowania.

W zależności od zgromadzonego kapitału własnego lub kapitału zewnętrznego skala inwestycji może mieć najróżniejszy wymiar. Przyjrzyjmy się możliwościom lokowania kapitału 
w zależności od ich rodzaju, zaczynając od tych najbardziej kapitałochłonnych:

1.Obiekty komercyjne: 

• hale magazynowe pod wynajem lub produkcyjne dla własnych celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (lokowane w parkach przemysłowych),
• handlowe pod wynajem wielkopowierzchniowe lub lokalowe (lokowane w sąsiedztwie innych, podobnych obiektów, stanowiące parki handlowe),
• inne specjalistyczne adresowane dla użytkownika oraz drobniejsze lokale użytkowe wyodrębniane z budynków jako samodzielne lokale, nabywane indywidualnie.

W przypadku komercjalizacji umowy najmu zawierane są długoterminowo (z datą pewną), najczęściej na pięć lat z możliwością przedłużenia na kolejnych pięć.

• hotele, aparthotele i condohotele - te ostatnie zawierające apartamenty stanowiące odrębny przedmiot własności pod wynajem z możliwością częściowego własnego użytkowania (lokowane w atrakcyjnych turystycznie miejscach: góry, morze, wielkie miasta),
• budynki biurowe (lokowane w centrach dużych miast).

Hotele rządzą się własnymi prawami biznesowymi i generują przychody z zaplanowanej działalności operacyjnej grupy docelowej. W przypadku komercjalizacji aparthoteli
i condohoteli umowy najmu zawierane są z operatorem długoterminowo (z datą pewną), najczęściej na 10 lat z możliwością przedłużenia na kolejnych 5 lub 10. Budynki biurowe 
w procesie komercjalizacji preferują długoterminowe umowy najmu (z datą pewną), najczęściej na 3-5 lat z możliwością przedłużenia na kolejne okresy.

2.Budynki mieszkalne wielolokalowe (lokowane w dużych miastach i miejscowościach, gdzie popyt przewyższa podaż powierzchni mieszkalnych),

3.Budynki jednorodzinne (wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej i szeregowej) lub dwulokalowe, najczęściej wykorzystywane dla zaspokojenia własnych celów mieszkalnych lub zlokalizowane atrakcyjnie, wynajmowane długoterminowo (lokowane najczęściej na obrzeżach większych lub mniejszych miast, albo na wsiach),

4.Niewielkie budynki rekreacyjne wykorzystywane dla własnych celów lub pod wynajem (położone w uroczych zakątkach sprzyjających rekreacji),

5.Lokale mieszkalne stanowiące odrębny przedmiot własności, nabywane indywidualnie na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy,albo do wykorzystania dla własnych celów.

W przypadku budynków i lokali mieszkalnych długoterminowe umowy najmu są oczywiście bardzo pożądane, ale dość rzadko występują. Tu umowa zawarta na 1 rok lub 2 jest już uznawana za umowę długoterminową. W podsumowaniu aktywów opisanych powyżej ich atrakcyjność inwestycyjna oceniana jest poprzez pryzmat: rozwoju lub regresu danego segmentu rynkowego oraz możliwości zawierania długoterminowych umów gwarantujących dodatni cash flow przez wiele kolejnych lat. 

Mało wytrawni inwestorzy wybierają lub kreują własne inwestycje w sposób mało przemyślany, bez badania rynku, bez jasnego planu i zwykle bez gwarancji przepływu finansowego długoterminowo. W przypadku, gdy zainwestowany kapitał w nieruchomość nie służy generowaniu przychodu właścicielowi, ponieważ np. jest on użytkownikiem i nie prowadzi w niej działalności gospodarczej, stanowi ona pasywo generujące koszty na lata. 

Jak rozpoznać dobrą ofertę inwestycyjną i zabezpieczyć dodatni cashflow na lata? 

• Po pierwsze – obserwuj rynek pierwotny. Deweloperzy z doświadczeniem 
• i wypracowaną przez lata renomą są zorientowani we wszystkich trendach na rynku nieruchomości. To zwykle oni kreują nowe trendy i zapełniają niszę, dostarczając oferty inne od wszystkich. Inwestycja w nowy przemyślany projekt może zabezpieczyć przepływ finansowy na 10-15,a nawet 20 lat do przodu. Oni też pracują nad przygotowaniem projektu co najmniej 1 rok lub 2 lata przed pojawieniem się oferty na rynku. Zabezpieczają finansowanie całej inwestycji na poziomie kilkudziesięciu do kilkuset milionów złotych. Nie stać ich na to, aby zrobić błąd w ocenie lokalizacji oraz innych uwarunkowaniach rynkowych. Błędy są często domeną mało doświadczonych inwestorów z niewielkim kapitałem. Zatem skala przedsięwzięcia powinna być tu wskazówką oceny.
• Po drugie – sprawdź doświadczenie oraz poprzednie wybudowane i sprzedane lub skomercjalizowane projekty. Dobry deweloper chwali się wykonanymi realizacjami 
• i chętnie udostępnia informacje na ten temat. Zasięgnij opinii, mądrze selekcjonując subiektywne oceny. 
• Po trzecie – zbadaj, czy deweloper posiada pomysł i plan na dalszy serwis w zakresie obsługi inwestora, tak jak to mają w zwyczaju perspektywicznie planujący deweloperzy budujący aparthotele i condohotele. Jeśli tak, to jest już na etapie zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży możliwość zawarcia przedwstępnej umowy najmu nabywanego lokalu na 10 lat,z możliwością przedłużenia na kolejnych 5 lub 10 ze sprawdzonym, doświadczonym operatorem działającym w jego holdingu. 
• Po czwarte – pozyskuj wiedzę:
  • na temat wypłacalności bieżącej i zabezpieczeń na wypłacalność przyszłą operatora (np. czy operator jest właścicielem, czy dzierżawcą części komercyjnych w hotelu, na które składają się np.: basen, strefa SPA, restauracje itp.). 
  • czy w treści umowy najmu przewidziana jest coroczna waloryzacja czynszu. Jest to niezwykle ważna kwestia, ponieważ utrata siły nabywczej środka płatniczego, który dodatnio przepływa na nas z inwestycji, jest faktem związanym z inflacją. Brak waloryzacji świadczyć może o ryzyku utraty wartości inwestycji. Warto pamiętać zatem, że nie tylko wysokość gwarantowanej stopy zwrotu powinna być wyznacznikiem wyboru. 
• Po piąte – korzystaj z doświadczenia ekspertów rynku nieruchomości, którzy potrafią wyselekcjonować i zbadać za Ciebie najbardziej rozpoznawalne inwestycje. Domeną dobrego eksperta jest długoletnie doświadczenie, wiedza ekspercka oraz współpraca z wybranymi deweloperami i operatorami w całej Polsce. Wybór powinien być duży i tylko topowe lokalizacje: Szklarska Poręba, Karpacz, Jelenia Góra, Wisła, Międzyzdroje, Gdańsk, Kołobrzeg. Można tu bez dodatkowej opłaty zyskać pomoc i doradztwo w wyborze idealnie dobranej inwestycji, która służyć będzie kupującemu, zabezpieczając jego cashflowna wiele lat do przodu. Trafną analogią może być tu garnitur szyty na miarę, który jeśli jest dobrze skrojony, może służyć nam przez wiele, wiele lat. 

Autor: Beata Uberna